Kiraya verenin teslim borcu Türk Borçlar Kanunu (TBK) md.301’de kiraya verein borçları başlığı altında düzenlenmiştir. Söz konusu bu borç aynı zamanda kiraya verenin asli edim yükümünü oluşturur. TBK md. 301 uyarınca; »Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez. Diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz». Söz konusu bu borcun uzantısı kiraya verenin kiracıya karşı ayıba ve zapta karşı tekeffül sorumluluğudur.

İçindekiler Tablosu

TBK (Türk Borçlar Kanunu) md.301

I. Teslim borcu

MADDE 301 – Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.

TBK md.301 Gerekçesi

(TASARININ 300. MADDESİ KANUNUN YASALAŞAN METNİNİN 301. MADDESİNE KARŞILIK GELMEKTEDİR.)
MADDE 300 – 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 249 uncu maddesinin birinci fıkrasını karşılamaktadır.

Tasarının tek fıkradan oluşan 300 üncü maddesinde, kiraya verenin kiralananı teslim borcu düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 249 uncu maddesinin kenar başlığında kullanılan “B. Kiralayanın vazifelen /1. Kiralananın teslimi/ 1. Kullanılmağa salih bir halde” şeklindeki ibare, Tasarıda “C. Kiraya verenin borçları / I. Teslim borcu” şeklinde değiştirilmiştir.

Maddede, kiraya verenin kiralananı teslim borcunu, “sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda” olmak üzere, kararlaştırılan tarihte ifa etmekle ve kiralananı sözleşme süresince de bu durumda bulundurmakla yükümlü olduğu belirtilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 249 uncu maddesinin ikinci fıkrası, Tasarının 303 üncü maddesiyle başlayan “V. Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu” başlığı altında özel olarak düzenlendiği için, Tasarının 300 üncü maddesine alınmamıştır.

Maddeye göre. konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin teslim borcuna ilişkin hükümlerinde, hiçbir durumda, diğer kira sözleşmelerinde ise genel işlem koşulları yoluyla kiracı aleyhine düzenleme yapılamayacaktır.

Maddede, kaynak İsviçre Borçlar Kanunu’nun 256 ncı maddesinden yararlanılmıştır.

TBK md.301 ile ilgili içtihatlar

Yargıtay 3.Hukuk Dairesi’nin 2023/1971 E. 2024/72 K. ve 09.01.2024 Tarihli Kararı

Dava ve Karar: Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen tazminat davasının reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı vekilinin istinaf başvurusunun reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı; yurtdışından ithal ettiği dökme çeltik emtiasının 24/09/2014 başlangıç tarihli sözleşme ile davalıya ait çelik siloya depolandığını, ancak çelik siloya depolanan çeltikte kızışmaya bağlı bozulmalar meydana geldiğini, bunun üzerine Bandırma Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2014/54 D. İş sayılı dosyasında mahallinde yapılan keşif neticesinde bilirkişiler tarafından depolarda yeterli havalandırmanın yapılmamasına bağlı olarak çeltik ürününün kızışma yaparak sıcaklık ve neminin yükseldiğinin ve üründe sararma (lekelenme) meydana geldiğinin, küf kokusunun oluştuğunun, ürünün değerinin piyasa fiyatından daha aşağı bir değere düştüğünün tespit edildiğini ileri sürerek; şu an için miktarı belirsiz olan zararının tespiti ile şimdilik 100.000 TL maddi tazminatın ticari faizi ile birlikte tahsilini talep etmiş, yargılama sırasında dava değerini 576.307,20 TL olarak belirtmiştir.

Davalı; davacı ile 24/09/2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin imzalandığını, sözleşmenin 6. maddesi gereğince kiracının malın evsafından kaynaklı sorunlar karşısında önlem almakla yükümlü olduğunu, kiralama süresinin 1 ay olmasına rağmen depolanan çeltiğin bir aydan fazla süre depoda tutulduğunu ve davacı tarafından gerekli kontrollerin yapılmadığını, davacının koruyucu önlemleri almadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

İlk derece mahkemesince; taraflar arasında geçerli kira sözleşmesinin 6. maddesine göre; kiraya verenin siloya konulan malın evsafından ve yapısından kaynaklanan bozulmalardan, böceklenmelerden ve sair hasar ve ziyandan sorumlu tutulamayacağının, kiracının malın evsafından kaynaklı sorunlar karşısında önlem almakla mükellef olduğunun, siloya konulan malın fire miktarından kiraya verenin sorumlu olmadığının, kiracının depolayacağı malı sigortalatmakla mükellef olduğunun, deprem, sel, yağmur, yangın, fırtına, kar ve benzeri tabii afetlerden dolayı silo içerisindeki mala gelecek zararlardan kiraya verenin sorumlu olmadığının kararlaştırılmış olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekilince istinaf edilmiştir.

Bölge adliye mahkemesince, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacı tarafın diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-) 6098 Sayılı TBK’nın 301. maddesine göre; kiraya veren, kiralananı kullanım amacına uygun tam ve eksiksiz bir şekilde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu halde bulundurmakla mükelleftir. Kiraya verenin bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde; kiracı, TBK’nın 304. maddesi gereğince borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

Aynı Kanun’un 308. maddesine göre ise kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 24/09/2014 başlangıç tarihli ve bir ay süreli (bir ay arttırım öngören) kira sözleşmesinin 1. maddesinde; kiralanan yerin çeltik depolamak amacıyla kiralandığı, 6. maddesinde ise; sevkiyatın kiracı firmanın elemanı tarafından yapılacağı, kiraya verenin siloya konulan malın evsafından ve yapısından kaynaklanan bozulmalardan, böceklenmelerden ve sair hasar ve ziyanlardan sorumlu tutulamayacağı, kiracının malın evsafından kaynaklı sorunlar karşısında önlem almakla mükellef olacağı, siloya konulan malın fire miktarından kiraya verenin sorumluluğunun olmayacağı, deprem, sel, yağmur, yangın, fırtına, kar ve benzeri tabii afetlerden dolayı silo içerisindeki mala gelecek zararlardan kiraya verenin sorumlu olmayacağı hususları düzenlenmiştir.

Dosyada yer alan bilirkişi raporlarında; depolanan üründe meydana gelen zararın kaynağına yönelik olarak yapılan tespitlere göre, depolama şartlarının uygun özellikler taşımadığı, depolamanın yapıldığı tarihler itibariyle oluşacak nemi engelleyecek şekilde havalandırma yapılmadığı, depoda iklimlendirme ünitesinin bulunmadığı, iklimlendirme ünitesinin bulunması halinde silonun fanının çalıştırılması ve gerekli havalandırmanın yapılması suretiyle sıcaklık artışının önlenebileceği ve kızışma nedeniyle bozulmaların meydana gelmeyeceği belirtilmiştir. Bahsi geçen bilirkişi raporlarına göre; depoya konulan üründe meydana gelen zararın, malın evsafından kaynaklanmadığı, depodaki yetersiz havalandırmadan ve havalandırma sistemi hatalarından kaynaklandığı anlaşılmaktadır.

Davalı kiraya veren; kira sözleşmesinde de belirtildiği üzere, kiralanana çeltik ürününün depolanacağını bilmektedir ve TBK’nın 301. maddesi uyarınca da kiralananı saklama koşullarına uygun hâlde bulundurmakla mükelleftir. Nitekim yargılama sırasında dinlenen davalı tanıkları da depo ısılarının kendileri tarafından ölçüldüğünü, depolarda ısınma tespit edildiğinde transfer yöntemiyle siloların havalandırılmasının sağlandığını belirterek, depolardaki havalandırma işleminin kiraya veren tarafından üstlenildiğine işaret edecek şekilde beyanlarda bulunmuşlardır.

Buna göre, ilk derece mahkemesince, kiralanandaki havalandırma sistemi hatalarından ve eksikliklerinden kaynaklı, davacının uğradığı zararın tespiti ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.

İlk derece mahkemesi kararının yukarıda açıklanan nedenle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK’nın 373/1 maddesi uyarınca işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar vermek gerekmiştir.

Sonuç: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacı tarafın diğer temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenle 6100 Sayılı HMK’nın 373/1 maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanun’un 371. maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 02/03/2022 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2022/131 E. 2022/1724 K. ve 02.03.2022 Tarihli Kararı