TBK (Türk Borçlar Kanunu) Madde 304

MADDE 304 – Kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

TBK (Türk Borçlar Kanunu) Madde 304 Gerekçesi

(TASARININ 303. MADDESİ KANUNUN YASALAŞAN METNİNİN 304. MADDESİNE KARŞILIK GELMEKTEDİR.)
MADDE 303 – 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 249 uncu maddesinin ikinci ve son fıkrası ile 250 ve 251 inci maddelerini kısmen karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 303 üncü maddesinde, kiraya verenin, kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluğu düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 249 uncu maddesinin kenar başlığında kullanılan “1. Kullanılmağa salih bir halde”, 250 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “2. Bilâhare akde muhalif hal hudusu” ve 251 inci maddesinin kenar başlığından kullanılan “3. Ayıp hâlinde muamele” şeklindeki ibareler kısmen kullanılarak, Tasarının 303 üncü maddesinin kenar başlığında “IV. Kiraya .verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu / 1. Kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluk” şeklinde ifade edilmiştir.

Maddede, kiralananın teslimi sırasında taşıdığı ayıplar bakımından önemli ayıp -önemli olmayan ayıp ayırımı yapılmış; önemli ayıplardan, kiracının, borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümler çerçevesinde de kiraya vereni sorumlu tutabileceği kabul edilmiştir. Gerçekten, kira sözleşmesi sürekli borç ilişkisi doğurduğu için, kiraya verenin kiralananın sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan ayıplarından da sorumluluğu söz konusu olabilir. Bu durumda, kiraya veren kiralananı teslim borcunu ifada temerrüde düşebilir. Çünkü, kiraya verenin kiralananı teslim borcu bir defalık (ani) edim niteliğinde değildir. Bu sebeple, maddenin birinci fıkrasında, kiracının duruma göre, Tasarının 303 ve devamı maddelerinde düzenlenen ayıptan sorumluluğa veya Tasarının 122 ilâ 125 inci maddelerinde düzenlenen temerrüde ilişkin hükümlerden yararlanabileceği kabul edilmiştir.

Her iki durumda da, kiracı sözleşme ilişkisini ortadan kaldırma hakkına sahiptir. Ancak, kiracı bu hakkını kiraya verenin ayıptan sorumluluğuna dayanarak kullanırsa, sözleşmenin feshi; borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere dayanarak kullandığı takdirde, sözleşmeden dönme söz konusu olacaktır.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanunu’nun 258 inci maddesi göz önünde tutulmuştur.

TBK (Türk Borçlar Kanunu) Madde 304 ile İlgili İçtihatlar

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/361 E. 2017/11001 K. ve 04.07.2017 Tarihli Kararı

…. Ayrıca, davacı kiracının TBK’nun 304 ve devamı maddelerine göre kira bedelinin indirilmesini veya sözleşmenin feshine ilişkin bir dava açmadığı da görülmektedir. Bu nedenle de geçmişe dönük olarak ödenen kira bedelinin istenmesi doğru değildir. Mahkemece, kiralananın alanının küçülmesi nedeniyle 51.660 TL kira alacağının iadesine, kiralananın kapalı kaldığı iddia edilen 5 aylık dönemde ödenen personel gideri 50.000 TL ve davacı tarafından ödenen 2.286 TL idari para cezasının tahsiline karar verilmiş ise de bu alacak kalemlerinin yukarıdaki bentte açıklandığı üzere kiraya verenden talep edilebilmesi mümkün değildir. Davacının, ödenen kira bedellerinin iadesi, ödenen idari para cezası ve personel ücretine ilişkin isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır…..

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/9284 E. 2016/4582 K. ve 13.06.2016 Tarihli Kararı

Davacı vekilinin makul süre kira bedeline yönelik temyiz itirazlarına gelince; Taraflar arasında akdedilen 05.04.2013 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile dava konusu taşınmazın birinci katında bulunan bir numaralı dairenin, 01.02.2013 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile dava konusu taşınmazın ikinci katında bulunan iki numaralı dairenin çocuk evi olarak kullanılmak üzere kiraya verildiği, 02.09.2013 keşide tarihli ihtarname ile kiralananda bulunan ayıbın giderilmesinin istendiği, ayıpların giderilmemesi üzerine kiralanan taşınmazlara ait anahtarların 31.10.2013 tarihinde icra dosyasına bırakıldığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Türk Borçlar Kanunu 304. maddesine göre, “Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne
veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.”, TBK.nun 305.maddesine göre “Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.”, TBK.nun 306.Maddesine göre “Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına giderebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir….” Sözleşmeyi haklı nedenle fesih eden kiracı kiralananı kullanımında bulundurduğu süre kira bedelinden sorumlu olup erken tahliye nedeniyle makul süre kira bedelinden sorumlu değildir. Bu nedenle mahkemece davacı kiracının kira sözleşmesini haklı nedenle feshettiği kabul edilerek kiracının sadece kiralananı kullanımında bulundurduğu süreye kadar olan kira bedelinden sorumlu tutulabileceği gözetilmeksizin makul süre kira bedelinden de sorumlu tutulması doğru değildir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/4486 E. 2016/1556 K. ve 02.03.2016 Tarihli Kararı

Davacılar vekili dava dilekçesinde, davacıya ait taşınmazın taraflar arasında düzenlenen 01/06/2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalıya kiralandığını, davalı tarafından 14.8.2013 ve 19/08/2013 tarihli ihtarnameler ile kira sözleşmesinin haksız olarak feshedildiğini, kira sözleşmesinden kaynaklanan alacaklarının tahsili için başlatılan icra takibine davalının haksız olarak itiraz ettiğini belirterek itirazın iptaline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili, kiralanan taşınmazın iskan ruhsatının bulunmadığının sözleşme yapıldıktan sonra ilgili mercilerde yürütülen işlemler sırasında müvekkili şirket tarafından öğrenildiğini, bunun üzerine davacı şirkete ihtarname keşide edilerek iskan ruhsatının 15 iş günü içinde alınmasını talep ettiklerini, verilen süre içinde iskan ruhsatının alınmaması nedeniyle 14/08/2013 tarihli ihtarname ile sözleşmeden dönme iradesinin bildirildiği, TBK’nın 304/1 ve 117 vd. maddeleri gereğince müvekkilinin sözleşmeden dönme hakkına sahip olduğunu ve bu hakkını mevzuata uygun kullandığını, müvekkilinin dava konusu taşınmazın hiç kullanmadığını, sözleşmenin sona ermesinden sonraki kira bedellerinden sorumlu tutulamayacağı gibi haklı nedenle sözleşmeden dönen müvekkilinden sözleşme döneminde işleyen kira bedellerinin alınmasının dahi hukuka aykırı olduğunu, müvekkili tarafından taşınmaz hiç kullanılmadığından elektrik faturalarından da sorumlu olmadığını beyanla davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece, davacının kira alacağına yönelik talebinin yerinde olmadığı, davalının 15/08/2013 tarihine kadar olan elektrik tüketim bedelinden sorumlu olduğu gerekçesiyle itirazın iptali isteminin kısmen kabulüne karar verilmiştir.