TBK (Türk Borçlar Kanunu) Madde 305

MADDE 305 – Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez.

Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.

TBK (Türk Borçlar Kanunu) Madde 305 Gerekçesi

(TASARININ 304. MADDESİ KANUNUN YASALAŞAN METNİNİN 305. MADDESİNE KARŞILIK GELMEKTEDİR.)
MADDE 304 – 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 249 uncu maddesinin ikinci ve son fıkrası ile 250 nci maddesini kısmen karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 304 üncü maddesinde, kiraya verenin, kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluğunun genel olarak kapsamı düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 249 uncu maddesinin kenar başlığında kullanılan “1. Kullanılmağa salih bir halde” ve 250 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “2. Bilâhare akde muhalif hâl hudusu” ibareleri, Tasarının 304 üncü maddesinde “2. Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluk / a. Genel olarak” şeklinde değiştirilmiştir.

Maddenin birinci fıkrasında, kiralananın sonradan, yani kiracının egemenlik alanında bulunduğu sırada, kendisine yüklenemeyen bir sebeple ayıplı hâle gelmesi durumunda, kiracıya ayıpların giderilmesini (bunların ortadan kaldırılması amacıyla onarım) veya kira bedelinden indirim yapılmasını ya da zararın giderilmesini isteme biçiminde üç seçimlik hak tanınmıştır.

Maddenin ikinci fıkrasında ise, ayıbın önemli olması durumunda, maddenin birinci fıkrasında sayılan seçimlik haklara ek olarak, dördüncü bir seçimlik hak niteliğinde olmak üzere, kiracının sözleşmeyi fesih hakkının saklı olduğu belirtilmiştir.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanunu’nun 259a maddesi göz önünde tutulmuştur. Ancak, kaynak Kanunun 259a maddesinin birinci fıkrasının (d) bendi, Tasarının “kiraya verenin üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluğu” başlığı altında yer verilen 308 ve devamı maddelerinde ayrıca düzenlendiği için, Tasarının 304 üncü maddesine alınmamıştır.

TBK (Türk Borçlar Kanunu) Madde 305 ile İlgili İçtihatlar

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/6-2466 E. 2019/149 K. ve 14.02.2019 Tarihli Kararı

“…Eğer kiralananda eksiklikler tesbit edilmiş ise, davalı kiracının TBK’nun 305 ve 306. maddelerine (818 Sayılı Kanunun 249 ve 250. maddeleri) göre aktin feshini isteme veya kira bedelinden indirim isteme hakkı bulunmaktadır. Davalının aktin feshini ve kira bedelinin indirimine ilişkin bir davada açmadığı anlaşılmaktadır. Alışveriş merkezi 1.12.2011 tarihinde açılıp, davalı şirket kiralanan da açılış tarihinden önce faaliyete başladığına göre kira bedellerini ödemek zorundadır. Yani kira ödemesi 1.12.2011 tarihinden itibaren işlemeye başlar. Davacı kira sözleşmesi imzalandığında kiracı tarafından ödenen 3 aylık kiranın alışveriş merkezinin açılış tarihi olan 1.12.2011 tarihinden sonra 2011 Aralık, 2012 Ocak, Şubat aylar kira bedeline saydığını belirtmiş ve ödenmeyen 2012 Mart, Nisan, Mayıs aylar kira bedeli için takip yapmıştır. Yapılan icra takibinde bir usulsüzlük bulunmadığından icra takibine konu edilen kira borcu ödenmediğine göre davanın kabulüne karar vermek gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir…”

“….Somut olayda yerel mahkemece önceki kararında, “alışveriş merkezinin ve bu alışveriş merkezi bünyesinde bulunan ve davalıya kiralanan işyerinin sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim edildiğini kabul etmenin mümkün olmadığı, davalının sözleşmenin imzalanması sırasında ödediği 3 aylık kira bedeli de dikkate alınarak icra takibine konu Mart, Nisan ve Mayıs aylarına ilişkin kira bedellerini davacının talep edemeyeceği,” gerekçesiyle davanın reddine dair verilen karar Özel Dairece, “davalının alışveriş merkezinin açılmasına itirazı olmayıp, açılan alışveriş merkezinde eksiklikler olduğunu, tam olarak faaliyete geçirilmediğini savunduğu, eğer kiralananda eksiklikler tespit edilmiş ise, davalı kiracının TBK’nın 305 ve 306. maddelerine (818 sayılı BK’nın 249 ve 250. maddeleri) göre akdin feshini isteme veya kira bedelinden indirim isteme hakkı bulunduğu, alışveriş merkezi 1.12.2011 tarihinde açıldığına ve davalı şirketin kiralanan da açılış tarihinden önce faaliyete başladığına göre kira bedellerini ödemek zorunda olduğu” gerekçesiyle bozulmuş olup, mahkemece bozma sonrası önceki gerekçelerine ek olarak “hükme esas alınan bilirkişi raporuna göre alışveriş merkezinin faaliyete geçtiğinden bahsedilemeyeceği, davacının edimlerini yerine getiremediği, bu durumun davacının asıl kiralayan İstanbul Ulaşım A.Ş.’ye karşı açtığı İstanbul 16. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2013/265 E. sayılı dosyasında, ‘davalının kiralananı hazır etmediğini ve kiralananın kendilerine eksik teslim edildiğini ve bu sebeple kiralananı hazır edemediklerini’ beyan ettikleri,” gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.”

“Şu hâle göre mahkemenin direnme olarak adlandırdığı temyize konu kararın usul hukuku anlamında gerçek bir direnme kararı olmadığı, ilk kararda tartışılıp değerlendirilmemiş yeni bir olgu ve gerekçeye dayalı, yeni hüküm niteliğinde olduğu kabul edilmelidir.

Hâl böyle olunca, kurulan bu yeni hükmün temyizen incelenmesi görevi Hukuk Genel Kuruluna değil, Özel Daireye aittir.

Bu nedenle yeni hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosya Özel Daireye gönderilmelidir.

Sonuç: Yukarıda gösterilen nedenlerle davacı vekilinin yeni hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın 3. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE, 14.02.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi.”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/3227 E. 2018/6292 K. ve 04.06.2018 Tarihli Kararı

ÖZET: Davacı kiracı, kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesi sebebiyle kiralananda bulunan şahsi eşyalarının zarar gördüğünü iddia etmiş olmakla kiraya verenin, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanılmaya elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince de bu durumda bulundurmak yükümlülüğünü ihlalden kaynaklı bir kusurunun bulunup bulunmadığı hususu üzerinde durularak davalı kiraya verenin kusurunun bulunduğunun tespit edilmesi halinde; davacı kiracının kiralananda kullandığını iddia ettiği eşyalar üzerinde yerinde bilirkişi incelemesi yapılarak zarar miktarının müterafik kusur hususu değerlendirilerek tespit edilmesi, ayrıca cihazların işin gereği olup olmadığı hususu da araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

“Kiraya veren, kiralananı sözleşmenin amacına uygun surette kullanmaya ve işletmeye elverişli bir şekilde teslime ve kira süresince de kiralananı bu halde tutmaya mecburdur. Eş söyleyişle, kira sözleşmeleri iki taraflı borç doğuran ivazlı sözleşmelerdendir. O nedenle kiraya veren davacı, kiralananı da başlangıçtan itibaren sözleşmeden maksut kullanmaya salih bir halde, her türlü ayıptan salim olarak kiracıya teslim ve sözleşmenin devamı süresince de bu amacı sağlamak zorundadır (TBK. m. 301). Çünkü buradaki ifa; borçlanılan edimin kural olarak borçlu tarafından belirli bir yer ve zaman içinde ve sözleşmenin kaynağındaki esaslar altında yerine getirilmek suretiyle borçlunun borcundan kurtulmasını sağlayan eylem ve davranıştır. O halde, geçerli bir ifanın benimsenebilmesi için; ifa borçlu tarafından alacaklıya sözleşmede kararlaştırılan yer ve zamanda, kararlaştırılan nicelik ve niteliklere uygun olarak yapılmalıdır. Diğer bir anlatımla kiraya veren sözleşme süresince kiralananda meydana gelen bozuklukları ve eksikleri kiracının bir kusuru yoksa gidermekle yükümlüdür.

Yine 6098 Sayılı Tür Borçlar Kanunu’nun 305. maddesine göre kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğuna başvurabilir. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.

Karine olarak kiraya veren kusurlu kabul edilmiş, kusursuzluğu ispat yükü ise kiraya verene yüklenmiştir.

Olayımızda davacı kiracı ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması nedeniyle seçimlik hakkını akdin feshi yönünde kullanarak kiralananı tahliye etmiştir. Mahkemece, her ne kadar TBK ‘nun 318. maddesi gereğince ayıp ihbarı yapılmadığından davanın reddine karar verilmiş ise de belirtilen madde kiralananın ayıplı olması halinde uygulanacak bir maddedir. Davacı kiracı, kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesi sebebiyle kiralananda bulunan şahsi eşyalarının zarar gördüğünü iddia etmiş olmakla TBK ‘nun 301. maddesi gereğince kiraya verenin, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanılmaya elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince de bu durumda bulundurmak yükümlülüğünü ihlalden kaynaklı bir kusurunun bulunup bulunmadığı hususu üzerinde durularak davalı kiraya verenin kusurunun bulunduğunun tespit edilmesi halinde; davacı kiracının kiralananda kullandığını iddia ettiği eşyalar üzerinde yerinde bilirkişi incelemesi yapılarak zarar miktarının TBK ‘nun 52. maddesine göre müterafık kusur hususu değerlendirilerek tespit edilmesi, ayrıca cihazların işin gereği olup olmadığı hususu da araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

Sonuç: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 04.06.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.”