Türk Borçlar Kanunu, TBK Madde 309 – Zapttan sorumluluk

MADDE 309 – Bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür.

TBK Madde 309: Üçüncü Kişilerin Hak İddialarına Karşı Kiraya Verenin Sorumluluğu

Türk Borçlar Kanunu‘nun 309. maddesi, kiralanan mülkte üçüncü kişilerin hak iddia etmesi durumunda kiraya verenin sorumluluklarını düzenler. Bu maddeyi şöyle açıklayabiliriz:

1. Üçüncü kişinin hak iddiası: Madde, kiralanan mülk üzerinde kiracının hakkıyla çelişen bir hakkın üçüncü bir kişi tarafından ileri sürülmesi durumunu ele alır.
2. Kiracının bildirme yükümlülüğü: Böyle bir durum ortaya çıktığında, kiracı bu durumu kiraya verene bildirmekle yükümlüdür.
3. Kiraya verenin sorumlulukları: a) Davayı üstlenme: Kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine, üçüncü kişi tarafından açılan davayı üstlenmek zorundadır. b) Zararı giderme: Kiraya veren, kiracının bu durumdan dolayı uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür.
4. Kiracının korunması: Bu madde, kiracıyı üçüncü kişilerin hak iddialarına karşı korur ve kira sözleşmesinden doğan haklarını güvence altına alır.
5. Kiraya verenin sorumluluğunun kapsamı: Madde, kiraya verenin sorumluluğunu geniş tutarak “her türlü zarar” ifadesini kullanmıştır. Bu, maddi ve manevi zararları kapsayabilir.

Bu madde, kiracının kira sözleşmesinden doğan haklarını güçlendirirken, kiraya vereni de kiralanan mülk üzerindeki üçüncü kişi iddialarına karşı aktif bir rol almaya zorlar. Böylece, kiralama ilişkisinde taraflar arasındaki dengeyi korumayı ve kiracının hukuki güvenliğini sağlamayı amaçlar.

TBK (Türk Borçlar Kanunu) Madde 309 Gerekçesi

(TASARININ 308. MADDESİ KANUNUN YASALAŞAN METNİNİN 309. MADDESİNE KARŞILIK GELMEKTEDİR.)
MADDE 308 – 818 sayılı Borçlar Kanunu‘nun 253. maddesini karşılamaktadır.

Tasarının tek fıkradan oluşan 308. maddesinde, zapttan sorumluluk düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 253. maddesinin kenar başlığında kullanılan “II. Üçüncü şahsın iddiasına karşı mesuliyet / 1. Teminat” ibaresi, Tasarının 308 inci maddesinde “V. Üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluk / 1. Zapttan sorumluluk” şeklinde değiştirilmiştir.

Maddeye göre. üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda, kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanunu’nun 259f maddesi göz önünde tutulmuştur.

TBK (Türk Borçlar Kanunu) Madde 309 ile İlgili İçtihatlar

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2020/11794 E. , 2021/2129 K. ve 02.03.2021 Tarihli Kararı

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı; davalı ile aralarında 18.07.2013 düzenleme ve 02.08.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi imzalandığını, 05.08.2013 tarihinde 10.000,08 TL, 06.08.2014 tarihinde 10.939,02 TL kira bedelinin, davalının bildirdiği banka hesabına ödendiğini, Erciş Kaymakamlığı Mal Müdürlüğü’nün bankalarına ait ATM cihazının bulunduğu kiralamaya konu yerin Maliye Hazinesi’ne ait olduğunu bildirerek ecrimisil ödenmesini talep ettiğini, böylelikle davalı belediyenin kendi mülkiyetinde bulunmayan bir taşınmazı kiralama yoluyla haksız kazanç elde ettiğini, bu itibarla haksız olarak tahsil edilen 20.939,10 TL kira bedelinin faiziyle iadesi amacıyla icra takibi başlatıldığını ancak davalı tarafından borca, faize ve faiz oranına itiraz edildiğini belirterek davalının vaki itirazının iptaline ve alacağın % 20′ sinden aşağı olmamak üzere inkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı; davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece; davanın kabulüne, itirazın iptali ile takibin devamına karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre; davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Davacının 01.08.2013 başlangıç tarihli, üç yıl süreli kira sözleşmesi ile yıllık net 10.000 TL kira bedeli karşılığında kiracı olduğu konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi gereğince davacının 05.08.2013 tarihinde yıllık 10.000,08 TL, 06.08.2014 tarihinde ise yıllık 10.939,02 TL kira bedelini peşin olarak ödemiş olduğu ve kiralanan taşınmazlar için Hazine tarafından davacı adına 01/2014-12/2014 dönemine ilişkin olmak üzere 15.000 TL ecrimisil tahakkuk ettirildiği anlaşılmaktadır. Kiraya verenin sözleşmeye konu şeyin maliki olması zorunlu değildir. Kira sözleşmesi feshedilmediği veya sözleşmenin iptali davası açılmadığı sürece geçerlidir. Ancak bir üçüncü kişinin kiralanan üzerinde, kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, söz konusu hukuki ayıbı gidermek ve kiracının bu yüzden uğradığı zararları tazmin ile yükümlüdür.

Kiraya verenin zapta karşı tekeffül borcu 6098 Sayılı TBK.’nun 309. maddesinde düzenlenmiştir. Kiraya veren kiralananı her türlü maddi ve hukuki ayıptan ari olarak kiracının kullanımına sunmak ve kira müddetince bu hali ile muhafaza etmekle yükümlüdür. Üçüncü kişinin aynî bir hakka dayalı olarak kiralanan üzerinde ileri sürdüğü talepler kiraya verenin tekeffülü altındadır. Davacı kiracının ödemek durumunda kaldığı ecrimisil bedellerinin de bu kapsamda değerlendirilmesi zorunludur. Bu nedenle mahkemece, davacı kiracının zapt tarihine kadar işleyen kira bedellerini ödemekle yükümlü olduğu ve davacı tarafından yapıldığı iddia edilen ecrimisil ödemelerine ilişkin herhangi bir belgeye dosya kapsamında rastlanmadığı nazara alınıp varsa ödeme belgelerinin dosya münderecatına kazandırılmak suretiyle kira sözleşmesi ile aynı döneme rastlayan ecrimisil ödelemeleri saptanarak, ödenen ecrimisil bedeli, ödenen kiradan düşükse ecrimisil miktarında, ödenen ecrimisil bedeli ödenen kiradan fazla ise ödenen kira miktarında itirazın iptali ile takibin devamına karar verilmesi gerekirken bu hususlar gözetilmeksizin eksik inceleme ve yazılı gerekçe ile davanın tümden kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Sonuç: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nun 428. maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’nın 440. maddesi gereğince tebliğden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 02/03/2021 tarihinde oybirliği ile karar verildi. 

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2019/4290 E. , 2020/117 K. ve 14.01.2020 Tarihli Kararı

Davacı … Yapı İnş. San. Ve Tic. Ltd. Şti. ile davalı … aralarındaki alacak davasına dair Bakırköy 6. Sulh Hukuk Mahkemesinden verilen 31/03/2016 tarih ve 2015/772E. – 2016/322 K. sayılı hükmün bozulması hakkında dairece verilen 20/05/2019 tarih ve 2017/8902 E. – 2019/4700 K. sayılı ilama karşı davacı ve davalı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiştir.

Düzeltme isteğinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı; Bahçelievler Müftülüğü’nden 01.04.2007 başlangıç tarihli sözleşme ile ilgili adresteki taşınmazı aylık 2.000 TL bedelle 1 yıllığına kiraladıklarını, daha sonra 01.04.2008 tarihli sözleşme ile kira süresinin 2 yıl daha uzatıldığını ve yeni kira bedelinin 2.200 TL olduğunu, şirketlerinin ilgili taşınmazı 30.03.2009 tarihinde tahliye ettiğini, kira bedellerini kira sözleşmesine göre dava dışı Sosyal ve Dini Hizmetler Vakfı’na ait Vakıflar Bankası hesabına yatırdıklarını, ilk kira yılı 26.400 TL, ikinci kira yılı 24.000 TL olmak üzere toplam 50.400 TL kira ödemesi yaptıklarını, kira bedellerini kira sözleşmesinde yazılı olan şekilde ödemelerine rağmen taşınmazın dava dışı Hazine’ ye ait olduğu ve şirketlerinin ilgili taşınmazda işgalci konumunda olduğu belirtilerek kendilerine 04.03.2009 -23.01.2009 tarihleri arası için 14.154 TL ve 24.01.2009-20.04.2009 tarihleri arası için 1.445 TL ecrimisil bedeli tahakkuk ettirildiğini ve bu bedelleri ödediklerini belirterek, davalıya ödenen kira bedeli 50.400TL’nin 20.01.2010 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini istemiştir.

Davalı; davacı ile aralarındaki kira sözleşmesinin Diyanet İşleri Başkanlığı, Milli Emlak Genel Müdürlüğü, Devlet Bakanlığı ve Maliye Bakanlığı arasında imzalanan 21/12/2006 tarihli protokole göre imzalandığını, 23/03/2007 tarihli protokole göre de kira ücreti tahsil edildiğini, 21/12/2006 tarihli protokolde Hazineye ait arsa üzerindeki camilerin Hazine tarafından herhangi bir kuruma tahsisinin düzenlenmediğini, cami ve müştemilatların Hazinenin katkısı olmaksızın halkın yardımları ile yapıldığını, tasarruf yetkisinin davalıda olduğunu, taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinin ve kira ödemelerinin hukuka uygun olduğunu, davacının Hazineye yaptığı ecrimisil ödemelerinin hukuki dayanağı bulunmadığını, Hazinenin kiraya verme yetkisinin bulunmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, 10.798,18 TL’nin 20/01/2010 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş; hükmün taraflarca temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 20.05.2019 günlü ve 2017/8902 E. – 2019/4700 K. sayılı ilamı ile hükmün bozulmasına karar verilmiş, bunun üzerine taraflarca karar düzeltme talebinde bulunulmuştur.

1- Düzeltilmesi istenilen Yargıtay ilamında açıklanan gerekçelere göre, düzeltme dileğinde ileri sürülen sebepler HUMK’nın 440 ıncı maddesindeki yazılı hallerden hiç birisine uymadığından, tarafların sair karar düzeltme isteminin reddi gerekir.

2- Kiraya verenin sözleşmeye konu şeyin maliki olması zorunlu değildir. Kira sözleşmesi feshedilmediği veya sözleşmenin iptali davası açılmadığı sürece geçerlidir. Ancak bir üçüncü kişinin kiralanan üzerinde, kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, söz konusu hukuki ayıbı gidermek ve kiracının bu yüzden uğradığı zararları tazmin ile yükümlüdür. Kiraya verenin zapta karşı tekeffül borcu BK.’nun 253. (6098 sayılı TBK.’nun 309) maddesinde düzenlenmiştir. Kiraya veren kiralananı her türlü maddi ve hukuki ayıptan ari olarak kiracının kullanımına sunmak ve kira müddetince bu hali ile muhafaza etmekle yükümlüdür. Üçüncü kişinin aynî bir hakka dayalı olarak kiralanan üzerinde ileri sürdüğü talepler davalı kiraya verenin tekeffülü altındadır.

Somut olayda; Hazine mülkiyet hakkına dayanarak davacının kiracılık hakkı ile bağdaştırılamayan bir iddiada bulunmuştur. Davacı her ne kadar taşınmazı kullanmışsa da bunun karşılığında tapu maliki hazineye karşı sorumlu tutulmuş ve ecrimisil tazminatı talep edilmiştir. Davacı, ödediği ecrimisili kira bedellerini aşmamak kaydıyla talep edebilirler. Davalı kurumun sorumluluğu aldığı kira bedelini geçmemek üzere kiracı davacının ödediği kira süresince ödenen ecrimisil parası ile sınırlıdır. Davacı kiracının taşınmazı 30.03.2009 tarihinde tahliye ettiği ve 24.01.2009-20.04.2009 tarihleri arasına ilişkin ecrimisil ihbarnamesinde; bu süre için 1.445,40TL ecrimisil talep edildiği ve davacı tarafından ödendiği hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Mahkemece; 30.03.2009 ile 20.04.2009 arası ecrimisil bedeli 1.200TL olarak hesaplanmış ise de; 24.01.2009-20.04.2009 tarihleri arasına ilişkin ecrimisil bedelinin 1.445,40TL olması karşısında hesaplamanın hatalı olduğu görülmektdir.

Bu nedenle mahkemece, kira sözleşmesi ile aynı döneme rastlayan ecrimisil ödemeleri doğru şekilde hesaplanarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, hatalı hesaplama ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, karar düzeltme isteminin kabulü ile hükmün açıklanan bu değişik gerekçe ile bozulmasına karar verilmiştir.

Sonuç: Davacının karar düzeltme istemini kabulü ile Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 20.05.2019 günlü ve 2017/8902 Esas – 2019/4700 Karar sayılı bozma ilamının kaldırılarak mahalli mahkeme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan karar düzeltme harcının istek halinde karar düzeltme isteyene iadesine, 14/01/2020 tarihinde oybirliği ile karar verildi.