Türk Borçlar Kanunu, TBK Madde 308 – Zararın Giderimi

MADDE 308 – Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.

TBK (Türk Borçlar Kanunu) Madde 308 Gerekçesi

(TASARININ 307. MADDESİ KANUNUN YASALAŞAN METNİNİN 308. MADDESİNE KARŞILIK GELMEKTEDİR.)
MADDE 307 – 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 250. maddesinin ikinci fıkrasını kısmen karşılamaktadır.

Tasarının tek fıkradan oluşan 307. maddesinde, ayıp sebebiyle uğranılan zararın giderimi düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 250. maddesinin kenar başlığında kullanılan “2. Bilâhare akde muhalif hal hudusu” ibaresi, Tasarının 307. maddesinde “d. Zararın giderimi” şeklinde değiştirilmiştir.

Maddede, kiraya veren, kusuru olmadığım ispat etmedikçe kiracının, kiraya verenden, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararlarının giderilmesini isteyebileceği belirtilmiştir.
Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanunu’nun 259e maddesi göz önünde tutulmuştur.

TBK (Türk Borçlar Kanunu) Madde 308 ile İlgili İçtihatlar

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2021/245 E. , 2021/3586 K. ve 05.04.2021 Tarihli Kararı

Davacı; davalı …Turizm A.Ş.’nin maliki olduğu binada eski malik … Gayrimenkul Yatırım A.Ş. ile imzaladığı kira sözleşmesi gereğince kiracı olduğunu, davalı yeni malik tarafından Çevre ve Şehircilik Bakanlığı … İl Müdürlüğü’ne yapılan başvuru neticesinde binanın “riskli bina” olduğunun saptandığını, belediye tarafından gönderilen yazılar ile binanın derhal tahliye edilmesi gerektiğinin aksi halde kolluk gücüyle binanın yıkılacağının bildirilmesi üzerine kiralanan binayı tahliye etmek zorunda kaldığını ve kiralananın yıkıldığını, riskli bina tespit raporuna karşı idari yargıda açılan davanın reddedildiğini, binayı peştemaliye ve dekorasyonu ile birlikte dava dışı eski kiracı… Mobilya ve Dekorasyon Ltd. Şti.’den devraldığını, masraf yaptığını belirterek fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere; yapılan masraflar için 400,00 TL, peştemaliye için 300,00 TL ve kar kaybı için 300,00 TL olmak üzere toplamda 1.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini istemiştir.

Davalı … Tur. Gıd. Tic. San. A.Ş; davacı ile arasında imzalanmış herhangi bir kira sözleşmesi olmadığını, mecuru diğer davalı eski malikten kira sözleşmesinin yapılmasından sonra 30/06/2014 tarihinde satın aldığını, 6098 Sayılı TBK’nun 351. maddesi gereğince yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye talep etme hakkı olduğunu, buna dayanarak davacı şirkete ihtarname gönderdiğini, mecurun bitişiğindeki inşaat sebebiyle zarar gördüğünü ve riskli bina olup olmadığının tespiti için yaptığı başvuru sonucunda binanın riskli yapı olduğunun tespit edildiğini, yıkım kararı verilmesinde ve davacı şirketin erken tahliyesinde herhangi bir kusuru veya ihmali olmadığını belirterek davanın reddini dilemiştir.

Davalı … Halı A.Ş.; mecuru diğer davalıya 30/06/2014 tarihinde tapuda devretmesiyle kiracılık ilişkisinin sona erdiğini ve kiraya veren sıfatı olmadığını, davacının mecuru kullandığı dönemde ayıba karşı tekeffül hükümlerine uygun davranmadığını, bizzat kullandığı binanın riskli bina olduğunu bildiğini, davacı kiracı bunu kendilerine zamanında bildirmediği için güçlendirme çalışması yapılmadığını, kusuru olmadığını, peştemaliye adı altında talep edilenin “hava parası “olduğunu ve yasal olarak tahsilinin talep edilemeyeceğini, kira sözleşmesinde yapılan eklentilerin, tamirat ve tadilatın kiracı tarafından yapılıp akdin hitamında kiralayanda kalacağının ve herhangi bir bedel talep edilmeyeceğinin kararlaştırıldığını, zamanaşımı definde bulunduklarını belirterek davanın reddini dilemiştir.

İlk derece mahkemesince; iyiniyetli olarak taşınmaza malik olan davalı … şirketine herhangi bir kusur yüklenemeyeceği, bu şirketin anayasal teminat altında bulunan dilekçe hakkına dayanarak idari prosedürü başlattığını, borcun imkansızlık sebebi ile hukuken sona erdiğini, kira sözleşmesinin 7, 8 ve 12. maddesindeki hususi şartlar sebebiyle faydalı masrafın davalı …Ş’den de istenemeyeceği, peştemaliye ve kar kaybının da eski malikle yapılan kira sözleşmesi öncesinde üçüncü kişiyle yapılan sözleşmeye dayanılarak davalılardan talep edilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; hüküm davacı tarafından istinaf edilmiştir.

Bölge adliye mahkemesince; kira sözleşmesinin sonlanmasında davalı … Turizm Gıda Tic. ve San. A.Ş.’nin kusuru olmadığı, diğer davalının ise kiralananı 30.06.2014 tarihinde devrettiği ve bu tarihten sonra kiraya veren sıfatı ile kira sözleşmesinden kaynaklanan sorumluluğunun sona erdiği, önceki kiracının kendi kira sözleşmesi kapsamında yapmış olduğu faydalı masrafların ve peştemaliye bedelini davalılardan talep edilemeyeceği gerekçesiyle davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafça temyiz edilmiştir.

1-) Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı tarafın aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-) Davacının kar kaybı tazmini talebine ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde;

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Aynı kanunun 301. maddesi kapsamında kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olduğu gibi 308. maddesine göre de; kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.

Somut olayda; davacı ile davalı eski malik … Halı A.Ş arasında 01.08.2013 tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi bulunmaktayken sözleşmeye konu kiralanan, 30.06.2014 tarihinde diğer davalıya devredilmiş ve bu devir ile TBK’nın 310. maddesi uyarınca yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelmiştir. Kiralananın riskli yapı niteliğinde olduğu yeni malikin başvurusu üzerine tespit edilmiştir. TBK’nın 301 ve 308. maddeleri doğrultusunda davalı … Turizm Gıda Ticaret ve Sanayi A.Ş. kiraya veren sıfatını haiz olduğundan kiralanandaki ayıplardan davacıya karşı sorumlu olup, kiralananın ayıplı olması sebebiyle davacının uğradığı kar kaybı zararını da tazminle yükümlüdür. Bu durumda mahkemece; davacı kiracının kiraya veren konumundaki yeni malikten aynı nitelikteki iş yerini benzer koşullarla kiralayabileceği makul süre kadar kar kaybının tazminini talep edebileceği gözetilerek alanında uzman bilirkişilerden aynı nitelikte işyerinin benzer koşullarla kiralanabileceği makul sürenin tespiti ve davacının uğradığı kar kaybının hesaplanması konusunda rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile davanın tümden reddine karar verilmesi doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiş.

İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK’nın 373/1 maddesi uyarınca, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.

SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK’nın 373/1 maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının kaldırılmasına, aynı Kanunun 371 inci maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davacıya iadesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 05/04/2021 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2022/241 E. , 2022/1692 K. ve 01.03.2022 Tarihli Kararı

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen tazminat davasının reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı; davalı ile 30/12/2012 tarihli ve beş yıllık kira sözleşmesi imzaladığını, sözleşme devam ederken kiralanan yer ile ilgili riskli yapı tespiti işlemi yapılması ve sonrasında davalı tarafın sorumluluklarını yerine getirmemesi sebebiyle taşınmazı tahliye etmek zorunda kaldığını, bu işlem nedeniyle uğradığı zararlardan TBK’nın 301. maddesi gereği davalının sorumlu olduğunu ileri sürerek; şimdilik 10.000 TL maddi zararının davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Davalı; kendisine atfedilecek hiçbir kusurlu davranışın bulunmadığını, yıkım kararını ilgili Belediyenin verdiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

İlk derece mahkemesince; taşınmazın riskli yapı haline gelmesi ve kiralananın tahliyesinde davalının kusurunun bulunmadığı, kira akdinin yapılması sırasında yapının riskli olduğunun davacı tarafından biliniyor olması ve TMK’nın 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı gereğince tahliye neticesinde oluşan zararların talep edilemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesinin kararına karşı, davacı tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.

Bölge adliye mahkemesince; kiralananın 6306 sayılı Kanun gereği riskli yapı ilan edilerek yıkılmasına karar verilmesi ve yapılan tadilat ve imalatların binanın güçlendirilmesine bir katkısının olmaması karşısında kiraya verenin sebepsiz olarak zenginleştiğinden ve davacı tarafından yapıldığı belirtilen kaçak imalatların masraflarının talep edilemeyeceği, ayrıca dosyadaki mevcut tapu, Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün yazıları, taşınmazın riskli yapı haline gelmesi ve tahliyesinde davalının kusurunun bulunmadığı gerekçesiyle, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre, davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2) Davacının faydalı ve zorunlu masraf ve kar kaybına ilişkin tazminat taleplerine gelince; taraflar arasında imzalanan 30/12/2012 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile sözleşmeye konu işyeri davacıya bakkal olarak kullanılmak üzere kiraya verilmiştir. Eyüp Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğünün 21/10/2013 tarihli davalı malike yazdığı yazıda, yapının riskli yapı olduğu ve 60 gün içinde yıkılması gerektiğinin bildirilmesi üzerine, davalı tarafından keşide edilen 19/04/2013 tarihli ihtarname ile durum davacıya bildirilmiş ve kiralananın tahliye edilmesi istenmiştir. Davacı, açmış olduğu işbu davada; kira sözleşmesinin yapılmasından kısa bir süre sonra alınan yıkım kararı gereği kiralananın tahliye edilmesinden kaynaklanan zararlarını talep etmektedir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesi hükmü gereği, kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiraya verenin sorumluluğu altındadır. Diğer bir anlatımla, kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır. Bu yükümlülüğe aykırı davranıldığı takdirde kiracının bu nedenle oluşan zararının tazmini sorumluluğu gündeme gelir. Türk Borçlar Kanunu’nun 304. maddesi uyarınca, kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde borçlunun temerrüdüne veya kiraya verene kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabileceği, TBK’nın 307. maddesi uyarınca da, kiracı kiralananın kullanımına etkileyen ayıpların varlığı halinde bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden itibaren ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını, TBK’nın 308. maddesinde kiraya verenin kusurlu olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlü olduğu hususları düzenlenmiştir.

Somut olayda; her ne kadar mahkemece taşınmazın riskli yapı haline gelmesi ve kiralananın tahliyesinde davalının bir kusurunun bulunmadığına karar verilmiş ise de, kiralananın sözleşme gereğince ve sözleşme süresi boyunca, kiranın başladığı tarihte, kullanılmaya elverişli hukuki ayıptan ari bir şekilde teslim borcu kiraya veren davalıya aittir. Önemli ayıplardan sayılan riskli yapı özelliği kiralananın teslimi sırasında mevcut olan ve yapı maliki tarafından bilinmesi gereken bir ayıp olması karşısında, taşınmazının hukuki ve fiili durumundan davacının haberdar olmaması kiraya verenin sorumluluğunu ortadan kaldırmayacağından, davalının kusurlu olduğunun kabulü gerekir.

Hal böyle olunca ilk derece mahkemesince; davacının kiralanana yaptığı zorunlu ve faydalı masraflar ile mahkum kaldığı kâr kaybını davalıdan istemekte haklı olduğu gözönüne alınarak, öncelikle davacının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masraflara ilişkin maddi tazminat talepleri açıklattırılarak, tarafların buna ilişkin tüm delillerinin toplanması, sözleşme hükümlerinin de değerlendirilmesi suretiyle davacı kiracı tarafından yapılan imalatların nelerden ibaret olduğu ayrıntılı ve tereddüte yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilip, hangilerinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, belirlenen zorunlu ve faydalı masraf kalemlerinin imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin, kalan kira süresi ile orantılı olarak hesaplanması ve ayrıca kiracının aynı niteliklerde bir taşınmazı kiralaması için gereken makul süre tespit edilerek bu süre kadar mahrum kalınan kârın belirlenmesi, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması, doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.

İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.

Sonuç: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK’nın 373/1. maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanun’un 371 inci maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 01/03/2022 tarihinde oybirliği ile karar verildi