TBK Madde 306 | Ayıbın Giderilmesini İsteme ve Fesih

MADDE 306 – Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.

Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi halinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.

Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir.

Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.

TBK (Türk Borçlar Kanunu) Madde 306 Gerekçesi

(TASARININ 305. MADDESİ KANUNUN YASALAŞAN METNİNİN 306. MADDESİNE KARŞILIK GELMEKTEDİR.)
MADDE 305 – 818 sayılı Borçlar Kanunu‘nun (mülga) 250. maddesini kısmen karşılamaktadır.

Tasarının dört fıkradan oluşan 305. maddesinde, ayıbın giderilmesini isteme ve kira sözleşmesinin ayıp sebebiyle feshi düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 250. maddesinin kenar başlığında kullanılan “2. Bilâhare akde muhalif hâl hudusu” ibaresi, Tasarının 305. maddesinde “b. Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih” şeklinde ifade edilmiştir.

Maddeye göre, kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesi hâlinde, kiracı ayıbın giderilmesini isteme hakkım kullanabilecektir. Bu hakkı kullanmak isteyen kiracı, kiraya verene uygun bir süre verecektir. Maddede, bu uygun süre içinde ayıp giderilmezse, kiracıya, bir yargı kararma gerek olmaksızın, bunu kiraya veren hesabına gidertme ve bundan doğan alacağım, kira bedelinden indirme hakkı tanınmıştır.

Maddenin, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 250. maddesinde yer verilmeyen üçüncü fıkrasında, kiraya verene, kiralanandaki ayıbı giderme yerine, onu ayıpsız benzeriyle değiştirme hakkı tanınmıştır.

Kiracının maddenin birinci ve üçüncü fıkralarında öngörülen değiştirme hakkını kullanabilmesi için, kiralananın misli eşya (mal) niteliği taşıması gerektiğinde bir duraksama yoktur.

Maddenin dördüncü fıkrası, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 250. maddesinde yer verilmeyen, yeni bir hükümdür. Fıkrada yapılan düzenleme ile, kiraya verene, kiracıya kira konusu malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını Önleme olanağı sağlanmıştır.

Maddenin, birinci ve ikinci fıkralarının düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanunu’nun 259b ve 259c maddeleri göz önünde tutulmuştur.

TBK (Türk Borçlar Kanunu) Madde 306 ile İlgili İçtihatlar

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/8668 E. 2019/4880 K. ve 23.05.2019 Tarihli Kararı

ÖZET: Mahkemece; mutfak parkelerinde hali hazırda devam ettiği görülen rutubetlenme sorununun davacıların kullanımından kaynaklanmadığı, davalıya ait dairenin sıhhi tesisatından, binanın eski olması sebebiyle dış cephe duvarından veya çatıdan sızabilecek sulardan kaynaklandığı, davalı tarafından meydana gelen zararların yaptırıldığı, …. TL depozito bedelinden …. TL’nin iade edildiği, geriye depozito alacağı olarak … TL kaldığı gerekçesiyle davacının davasının kabulü ile …. TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacılara verilmesine karar verilmiş, hüküm süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalı vekilinin sair temyiz itirazları yerinde değildir. Davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddiyle hükmün onanmasına karar verilmiştir.

(6098 S. K. m. 306)

Dava: Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Karar: Davacılar; davalıya ait mecurda 18/03/2010 imza, 01/04/2010 başlangıç tarihli kira akdi ile kiracı olarak bulunmakta iken mecuru tahliye ettiklerini ancak kira akdi imzası esnasında davalıya ödemiş oldukları 3.800,00 TL’nin kendilerine ödenmediğini beyan ederek 3.800,00 TL’nin ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmişlerdir.

Davalı; davacıların kira sözleşmesi ile kiralamış oldukları kendisine ait taşınmazı tahliye etmeleri sonrasında evde yaptığı incelemede, mutfak-salonda zemin parkelerinde kabarmalar olduğunu gördüğünü, durumu fotoğrafladığını ve eski kiracılara durumu bildirdiğini, duruma kayıtsız kalınması üzerine eve usta getirerek zararın giderilmesi için 2.500,00 TL fiyat aldığını, fiyatı davacılara bildirdiğini, davacıların muvafakati ile 2.500,00 TL ödeyerek davacıların sebebiyet verdiği hasarı giderdiğini ve bunun karşılığında işi yapan ustadan belge aldığını, hasarın giderilmesi sonrası kalan 1.300,00 TL tutarındaki depozito bakiyesini ise 28.02.2014 tarihinde kiracılara ödediğini belirterek davanın reddine karar verilmesini dilemiştir.

Mahkemece; mutfak parkelerinde hali hazırda devam ettiği görülen rutubetlenme sorununun davacıların kullanımından kaynaklanmadığı, davalıya ait dairenin sıhhi tesisatından, binanın eski olması sebebiyle dış cephe duvarından veya çatıdan sızabilecek sulardan kaynaklandığı, davalı tarafından meydana gelen zararların yaptırıldığı, 3.800,00 TL depozito bedelinden 1.300,00 TL’nin iade edildiği, geriye depozito alacağı olarak 2.500,00 TL kaldığı gerekçesiyle davacının davasının kabulü ile 2.500,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacılara verilmesine karar verilmiş, hüküm süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalı vekilinin sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2-)Dava dilekçesinde 3.800,00 TL depozito bedeli talep edilmiştir. Mahkemece; talebin 2.500,00 TL’lik kısmı kabul edildiğine göre davanın kısmen kabulüne karar verilerek davalı lehine yargılama giderine hükmedilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile davanın kabulüne denilerek davalı lehine yargılama giderine hükmedilmemiş olması doğru görülmemiştir.

Ancak, bu yanlışlığın düzeltilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediği ve “hakimin takdir yetkisi kapsamında” kalmadığından; hükmün HUMK 438/7 maddesi gereğince düzeltilerek onanmasına karar verilmesi gerekmiştir.

Sonuç: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün 4.bendinde yer alan “…yapılan yargılama masrafları toplamı 669,70 TL:nın davalıdan alınarak davacılara VERİLMESİNE…” ifadelerinin hüküm fıkrasından çıkartılarak yerine “…yapılan yargılama masrafları toplamı 669,70 TL’den davanın kabul red oranına göre hesaplanan 440,52 TL’nin davalıdan alınarak davacılara VERİLMESİNE, kalanın davacılar üzerinde bırakılmasına…” ifadelerinin yazılmasına ve hükme 6. bend olarak “ Davalı taraf davasını vekille takip ettiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T.’ne göre red edilen kısım üzerinden hesap ve taktir edilen 900,00 TL ücreti vekaletin davacılardan alınarak davalıya VERİLMESİNE” bendinin eklenmesine, hükmün düzeltilmiş bu şekli ile ONANMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden tarafa iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 23.05.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/8111 E. 2018/1078 K. ve 14.02.2018Tarihli Kararı

ÖZET: Davalı-birleşen davanın davacısı kiracı kiralananın ruhsatsız olduğunu ve bu nedenle belediye tarafından mühürlendiğini, taşınmazı kullanamadığı için kira bedeli ödememesi gerektiğini bildirerek 2. yıl kira bedelini ödememiştir. Davalı-birleşen davacı kiracı kiralananın ayıplı olması nedeniyle davacı-birleşen davalı Üniversiteye süresinde ihbarda bulunmadığı gibi sözleşmenin feshini istememiş ve kiralananı 17.12.2014 tarihine kadar elinde bulundurmuş kiraya verene iade etmemiştir. Bu durumda davalı-birleşen davacı kiracı kiralananı iade ettiği tarihe kadar işleyen kira bedellerini ödemekle yükümlü olduğundan 2. yıl kira bedelinin kiraya veren tarafından istenmesinde herhangi bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece Davacı- birleşen davalı kurumun açtığı davanın bu nedenle kabulüne karar verilmesi gerekirken reddedilmesi doğru değildir.

(2004 S. K. m. 67) (6098 S. K. m. 304, 305, 306)

Davacı-birleşen davada davalı asıl davada; davacı Üniversitenin mülkiyetinde bulunan taşınmazın 05/11/2011 tarihinden itibaren 2 yıllığına davalı şirkete kiraya verildiğini, davalı şirketin 05/11/2012 tarihinde ödemesi gereken 2. yıl kira bedeli olan 116.424,00 TL kira bedeli, 505,44 TL kati teminat farkı, 69,50 TL sözleşme damga bedeli farkı ve 20.956,32 TL KDV tutarı olmak üzere toplam 139.122,80 TL sını ödemediğini, davacı tarafından 13/11/2012 tarih ve 12126 sayılı yazı ile ödeme talebinde bulunulduğunu, davalı şirketin işyeri için ruhsat alınamadığı gibi işyerinin … Valiliği 12/09/2012 tarih ve 24092 sayılı Valilik Oluru ile 11/10/2012 tarihinde … İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü yetkililerince mühürlendiğini, taşınmaz ile ilgili yasal izinlerin ve buna bağlı iskan izninin alınarak kullanım amacına uygun hale getirilmesi ve eksiklikler giderildikten sonra kira bedelinin ödeneceği gerekçesiyle kira bedelini ödemeyi reddettiklerini, bu sebeple … 5. İcra Müdürlüğü’nün 2012/8388 E. Sayılı dosyası ile icra takibi başlatmak zorunda kaldıklarını, borçlu şirket tarafından takibe haksız ve mesnetsiz olarak itiraz edildiğini, belirterek … 5. İcra Müdürlüğünün 2012/8388 E. sayılı icra takip dosyasına yapılan itirazın iptaline karar verilmesini istemiştir.

Davalı-Birleşen davanın davacısı asıl davaya cevabında; dava konusu taşınmazın davalı şirket tarafından 05/11/2011 tarihinden itibaren 2 yıllığına Eğitim-Öğretime destek olacak şekilde barınma amaçlı ticari işyeri olarak kullanılmak üzere kiralandığını, birçok masraf yapılmak suretiyle kreş ve anaokulu şeklinde düzenlendiğini, şirket tarafından davacı idareye 2011 yılı için 108.000,00 TL kira bedeli ile 535,00 TL kara pulu bedeli 19.440,00 TL KDV tutarı olmak üzere 127.975,00 TL nin ödendiğini, Milli Eğitim Müdürlüğü nezdinde işyeri açma ruhsatı almak maksadıyla başvuruda bulunduklarını, ancak söz konusu taşınmazın iskan ruhsatının olmadığı, Yapı Ruhsatı ve Deprem Bölgelerinde yapılan binalar hakkında yönetmelik gereği kiralanan taşınmazın sağlam ve dayanıklı olduğuna dair rapor olmadığı gerekçesiyle ruhsat alınamadığı gibi işyerinin … Valiliği’nin 12/09/2012 tarih ve 24092 sayılı Valilik Oluru ile 11/10/2012 tarihinde … İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü yetkililerince mühürlendiğini, iskan izninin olmadığının ve öğrenci alınmadığının ayrıca, 06/11/2012 tarihli yazı ile de taşınmazın mühürlendiğinin davacıya bildirildiğini, buna rağmen davacı tarafça 13/11/2012 tarih ve 12126 sayılı yazı ile kira bedelinin ödenmesinin istendiğini, yasal sürede … 3. Noterliğinden 27/11/2012 tarih ve 25476 Y nolu ihtarnamesi keşide edilerek dava konusu taşınmaza ilişkin iskan izninin alınması taşınmazın kullanım amacına uygun hale getirilmesinin istendiğini, ancak bu eksikliklerin giderilmediğini, faaliyete devam edildiği hususunun gerçeklerden uzak olduğunu, zira işyerinin mühürlendiğinin tutanak ile sabit olduğunu, elektrik ve su tüketiminden yola çıkılarak ispatın mümkün olmadığını, davalı şirkete ticari olarak anaokulu ve kreş olarak resmi açılış izni verilmediğini, belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı-Birleşen Davacı birleşen davasında; davalı kiraya verenin sözleşme süresince kiralananı kullanıma elverişli şekilde bulundurmadığını, belirterek ödenen ilk yıl kira bedelinin ödeme tarihi olan 30/12/2011 tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte iadesine ve davacının sözleşmeyi devraldığı … Özel Eğitim … …. İnş. … ve Tic.Ltd Şti ortaklarına taşınmaza yaptıkları faydalı masraflar ve malzeme bedeli olarak toplamda ödediği 224.500 TL nin ödeme tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davacı-Birleşen davalı birleşen davaya cevabında; davacının 19/10/2012 tarihli yazısı ile eksikliklerin giderilmesini istediğini ancak TBK’nun 305. ve 306. maddeleri gereğince sözleşmeyi fesih hakkı olduğu halde sözleşmeyi feshetmediğini, bu durumda davacının söz konusu ayıbı kabul ettiği şeklinde kabul etmek gerektiğini, davacının fesih hakkını kullanmak yerine kira süresinin bitimini beklediğini, söz konusu eksiklikleri ileri sürerek hem 2 yıl kira bedelini ödemekten imtina ettiğini hem de ilk yıl kira bedelinin iadesini talep ettiğini, davacının iddia ettiği ayıpların davacının taşınmazı kullandığı ve faydalandığı gerçeğini değiştirmediğini, davacının kira bedelini ödemekle yükümlü olduğunu, davacının taşınmaza yaptığı masrafları sözleşmenin 5. ve 7. maddeleri gereğince talep edemeyeceğini, belirterek birleşen davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, Asıl dava yönünden davacının davasının reddine, davalının kötü niyet tazminat talebinin reddine, Birleşen dava yönünden davacının davasının kabulü ile davalı idareden 127.975 TL nin ve bu miktara 30/12/2011 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte alınarak davacı tarafa verilmesine, Davacı tarafın ödemiş olduğu çekler toplamı olan 224.500 TL nin ve bu miktara dava tarihi olan 29/05/2013 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizin davalı idareden alınarak davacıya verilmesine, karar verilmiş, hüküm davacı–birleşen davanın davalısı tarafından temyiz edilmiştir.

Türk Borçlar Kanun’unun 304. maddesinde kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracının borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabileceği düzenlemesi bulunmaktadır.

Taraflar arasında 05/11/2011 başlangıç tarihli 2 yıl süreli yazılı kira sözleşmesi akdedildiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı-birleşen davanın davacısı kiracı kiralananın ruhsatsız olduğunu ve bu nedenle belediye tarafından mühürlendiğini, taşınmazı kullanamadığı için kira bedeli ödememesi gerektiğini bildirerek 2. Yıl kira bedelini ödememiştir. Davalı-birleşen davacı kiracı kiralananın ayıplı olması nedeniyle davacı-birleşen davalı Üniversiteye süresinde ihbarda bulunmadığı gibi sözleşmenin feshini istememiş ve kiralananı 17.12.2014 tarihine kadar elinde bulundurmuş kiraya verene iade etmemiştir. Bu durumda davalı-birleşen davacı kiracı kiralananı iade ettiği tarihe kadar işleyen kira bedellerini ödemekle yükümlü olduğundan 2. yıl kira bedelinin kiraya veren tarafından istenmesinde herhangi bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece Davacı- birleşen davalı kurumun açtığı davanın bu nedenle kabulüne karar verilmesi gerekirken reddedilmesi doğru değildir.

Ayrıca 05.11.2011 tarihli kira sözleşmesinin 12. maddesinde kiracı tarafından şartnameye uygun olarak yapılan her türlü yatırımın en son hali ile idareye aynen teslim edileceği ve kiracının, sözleşmenin feshi veya kira süresinin bitiminde taşınmaz üzerinde yapılan her türlü yatırıma karşılık Üniversiteden tazminat dâhil hiçbir hak talebinde bulunmayacağı düzenlenmiştir. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Bu durumda mahkemece davalı-birleşen davacı kiracının taşınmaza yapıldığı iddia edilen faydalı masrafları isteyemeyeceği gözetilerek masraf alacağı talebi ve 1. Yıl kira bedelinin iadesine ilişkin talepten oluşan birleşen davanın da tümden reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

Sonuç: Yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince asıl davanın davacısı- birleşen davanın davalısı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 14.02.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.