Türk Borçlar Kanunu Madde 307 | Kira Bedelinin İndirilmesi

MADDE 307 – Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.

TBK (Türk Borçlar Kanunu) Madde 307 Gerekçesi

(TASARININ 306. MADDESİ KANUNUN YASALAŞAN METNİNİN 307. MADDESİNE KARŞILIK GELMEKTEDİR.)
MADDE 306 – 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 249 uncu maddesinin ikinci fıkrası ile 250. maddesinin birinci fıkrasını kısmen karşılamaktadır.

Tasarının tek fıkradan oluşan 306.maddesinde, ayıp sebebiyle kira bedelinin indirilmesi düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 249 uncu maddesinin kenar başlığında kullanılan “1. Kullanılmağa salih bir hâlde” ve 250. maddesinin kenar başlığında kullanılan “2. Bilâhare akde muhalif hâl hudusu” ibareleri, Tasarının 306. maddesinde “c. Kira bedelinin indirilmesi” şeklinde değiştirilmiştir.

Maddeye göre, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, kiracı, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanunu’nun 259d maddesi göz önünde tutulmuştur.

TBK (Türk Borçlar Kanunu) Madde 307 ile İlgili İçtihatlar

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/8266 E. 2019/4990 K. ve 27.05.2019 Tarihli Kararı

Davacı, davalı ile aralarında belediye hizmet alanında kalan … ada, 7 parseldeki 1.287,01 m2 lik alanda yurt binası yapılması için üst hakkı tesisi ile Bursa 16. Noterliği’nin 26.04.2013 tarihli 25 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığını, sözleşmede kira bedeli aylık 2.550TL olup takip eden yıllara ait kira bedelinin üfe oranında artırılacağı ve sözleşme sonunda kiralananın mevcut haliyle boş olarak davalıya teslim edileceği hususlarının kararlaştırıldığını, 26.04.2015 tarihinden itibaren ödenen kira bedelinin 3.495TL olduğunu, 06.04.2011 tarihli meclis kararı ile inşa edilen binanın da bulunduğu parseller belediye hizmet alanı ( yurt alanı) olarak belirlendiği gözetilerek ve iş bu durum ve koşulların geçerli olacağı inancı ile dava konusu sözleşmenin imzalandığını, yurt binasının tam karşısında yer alan 13 nolu parsele ilişkin belirleme belediye hizmet alanı ( yurt alanı) olduğu halde sözleşmenin imzalanmasından sonra imar değişikliği ile ticaret alanı olarak belirlenerek özel okul yapılmak üzere dava dışı 3. kişiye kiraya verildiğini, yurt binası dört kattan ibaret olduğu halde 13 nolu parsele plana aykırı olarak tüm parseli kapsayacak şekilde sekiz kattan oluşan özel okul binası inşa edilmesi sebebiyle yurt binasının gerek girişi gerekse ön cephesinin tamamen kapandığını, okulun faaliyete geçmesi halinde aşırı yoğunluktan yurtta kalan lise öğrencilerinin olumsuz etkileneceğini, şartların değişmesi nedeniyle edimler arasındaki dengenin aşırı ölçüde bozulduğunu belirterek hem sözleşme sonunda kiralananın kiraya verene bırakılacak olması hem de imar değişikliği nedeniyle değişen koşullar göz önüne alınıp sözleşmeye müdahale edilerek ödenen aylık 3.495TL kira bedelinin dava tarihinden itibaren 500TL olarak tespit edilerek uyarlanmasına karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

6098 sayılı TBK’nun 301. maddesinin ifadesi ile kiraya veren; kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiraya veren o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir. Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise bu durumda kiracının TBK’nun 123. ve 125. maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi beklenir. Kiralananda mevcut açık nitelikteki bozukluklara karşın kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz.

Yine 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 305. maddesine göre, kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğuna başvurabilir. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. 307. maddesine göre kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, bu ayıpların giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıba orantılı indirim isteyebilir. Ayrıca 308. maddesine göre de; kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.

Her ne kadar davacı uyarlama talebinde bulunduğunu bildirmiş ise de Hakim, tarafların bildirdiği vakıalarla bağlı olup, hukuki niteleme Hakime aittir. Dava, kira bedelinin indirilmesi davasıdır.

Somut olayda; Taraflar arasında, 26.04.2013 başlangıç tarihli 25 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde, aylık kira bedeli 2.550TL olup ÜFE oranında artırılacağı kararlaştırılmıştır. Dosya arasındaki belgelerden, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra 09.01.2015 tarihinde 1027 Ada 13 parselde imar değişikliği yapıldığı anlaşılmaktadır. Davacı, dava konusu taşınmazı yurt binası olarak kullanmak üzere kiralamasına rağmen davalı kiralayanın 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesinde düzenlenen sözleşme süresince kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda bulundurma yükümlülüğüne uymadığı ve kiralananın sonradan ayıplı hale geldiğini iddia ettiğine ve seçimlik hakkını kira bedelinden indirim yapılması yönünde kullandığına göre; 26.05.2016 tarihli bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli görülmediğinden, Mahkemece dava dışı 3. kişiye ait okul projesi ve imar değişikliğine ilişkin dosya da getirtilerek gerekirse yerinde yeniden keşif yapılarak kiralananın kullanıma elverişli şekilde bulundurulup bulundurulmadığının, imar değişikliğinin kiralananın kullanımını etkileyecek düzeyde olup olmadığının tespiti açısından konusunda uzman bilirkişi heyetinden (inşaat mühendisi- emlakçı- kira bilirkişisi) taraf ve Yargıtay denetimine uygun rapor alınarak TBK’nun 307. maddesi kapsamında kira bedelinin indirilmesi gerekip gerekmediğinin değerlendirilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 27.05.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi. 

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2019/2390 E. 2019/4833 K. ve 22.05.2019 Tarihli Kararı

Davacı, davalı ile aralarında 20.08.2003 başlangıç tarihli 20 yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, sözleşmede kira bedelinin %35 oranında artırılacağı hususunun kararlaştırıldığını, kiralananda tavuk çiftliği kurup işletmeye başladığını, kiralananın etrafının çevrilip kapatılabileceği yazıldığı halde arazi içerisinden yol geçtiği gerekçesiyle ancak iki dönümlük alanın kullanılabildiğini, sözleşmeye göre ödemesi gereken kira bedelinin 20.08.2015 tarihinden itibaren 6.498TL olduğunu belirterek kira bedelinin 01.07.2012 tarihinden itibaren TBK’nun 344. maddesi gözetilerek hesaplanmasını, ödenen miktardan ödenmesi gereken miktar mahsup edilerek borcun tahakkuk ettirilmesini, öte yandan kiralananda keşif yapılarak kira bedelinin hak ve nesafet kurallarına göre yeniden uyarlanmasını talep etmiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın reddine yönelik verilen hükmün davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairemizin 19.06.2017 tarih, 2017/6433 Esas ve … Karar sayılı ilamı ile “.. Davacının talebini açıklayıp harcını tamamlaması ve bu yönde talebi varsa uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığı incelenip sonucuna göre karar verilmesi gerektiği…” gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Bozma üzerine yeniden yapılan yargılama sonucunda Mahkemece dava konusu taşınmazın yıllık kira bedelinin 20.08.2016 tarihinden itibaren brüt 2.729,03 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere, kararın bozmaya uygun olmasına göre, davacının ve davalının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-) Davalının diğer temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 26. maddesi hükmüne göre, mahkeme tarafların iddia, savunma ve talepleri ile bağlıdır. Kural olarak mahkemenin talepten fazlasına veya başka bir şeye hükmetmesi olanak dışıdır. Açılan bir davada hakim istenilenden fazlasına veya başka bir şeye hükmedemez. Öğreti ve uygulamada taleple bağlılık olarak adlandırılan bu kural sadece sonuç istem yönünden değil, sonuç istemi oluşturulan her bir alacak kalemi yönünden de uygulanır.

Taleple bağlılık ilkesi, talep edilmeyene karar vermeme, talep edilenden fazlasına karar vermeme ve talep edilenden farklı bir şeye karar vermeme biçimlerinde mahkeme kararının sınırlarını belirler şekilde karşımıza çıkmaktadır. Mahkemece dava dilekçesine bakılarak tespit edilecek bu sınırlar, talep edilen hukuki sonuçtur.

Dava, kira bedelinin tenzili davasıdır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344/1 maddesinde tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacağı ve bu kuralın bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerine de uygulanacağı düzenlenmiştir. 6217 Sayılı Yasa’nın geçici 2. maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasa’nın 53. maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun’da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354’ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı öngörülmektedir.

Somut olayda; Taraflar arasında 20.08.2003 başlangıç tarihli 20 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı dava dilekçesinde, kiralanan alan 10 dönüm olduğu halde kullanılan alanın fiilen 2 dönüm olduğunu belirterek kira bedelinin kullanılan alana göre tespit edilmesini ve %35 artış nedeniyle kira bedelinin fahiş olduğunu belirterek 2012 yılında 5.270TL, 2013 yılında 5.642TL, 2014 yılında 5.864TL, 2015 yılında ise 6.498TL olabileceğini belirterek davalının talebinin fahiş olduğundan eksik yer teslimi nedeniyle kira bedelinin tenzilini istemiştir.

6098 sayılı TBK’nun 301. maddesinin ifadesi ile kiraya veren; kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiraya veren o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir. Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise bu durumda kiracının TBK’nun 123. ve 125. maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi beklenir. Kiralananda mevcut açık nitelikteki bozukluklara karşın kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz.

Yine aynı yasanın 305. maddesine göre, kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğuna başvurabilir. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. 307. maddesine göre kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, bu ayıpların giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıba orantılı indirim isteyebilir.

Dosya kapsamına göre, davacının tacir olmadığı, bu durumda 01.07.2012 tarihinden itibaren TBK ‘nun 344. maddesi gereğince kira bedellerinin üfe oranında artırılacağı anlaşılmaktadır. Mahkemece, mevcut kira bedelinden tenzil yapılarak davacının kabul ettiği kira bedelinin altında bir kira bedeline hükmedilmekle davacının talebi aşıldığından, bu husus doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. Öte yandan, Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda, kira bedelinin net mi brüt mü olduğu belirtilmediği halde, brüt kira bedelinin tespitine karar verilmesi de doğru değildir.

3-) Davacının kira bedelinin tespit tarihine ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Davacının talebi kira bedelinin indirilmesi olduğuna göre, dava tarihi olan 08.12.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tenziline karar verilmesi gerekirken, bu husus gözetilmeksizin yanılgılı şekilde 20.08.2016 tarihinden itibaren tespit kararı verilmesi de hatalıdır.

SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacı ve davalı tarafın sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davalı taraf yararına, üçüncü bentte açıklanan nedenle ise davacı taraf yararına BOZULMASINA, ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 22.05.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi.